Noor pere, ole ettevaatlik! Kodu ostes võid kaotada palju raha ja aega

Vandeadvokaat Alar Urm selgitab millised on noore pere riskid, kui nad soovivad osta odava hinnaga müügis olevat ja elamis- ja ehitusluba mitteomavat korterit.

Laura ja Marek olid rõõmsad kui leidsid turuhinnast veidi soodsama hinnaga korteri. Viimaks ometi saaksid nad kolida omaette pinna peale. Soosam hind võimaldaks tänu vanaema tillukese korteri müügist saadud rahaga katta vajamineva summa. Väikest nõutust tekitas küll korteri müüja ütlused, et korteril pole ei ehitus- ega elamisluba. Samas väitis jutukas müüja, et vajaminevaid kooskõlastusi on noortel lihtne vormistada. Lisades, et seepärast ongi korter saadaval veidi soodsama hinnaga. Suur oli Laura ja Mareki üllatus, kui külla tulnud sõbranna laitis ostumõtte maha ja tõi välja palju riske, mida selline ost endaga kaasa tooks.

Lextali vandeadvokaat Alar Urm selgitab:
Ostes korteriks pinna või elamiseks hoone osa, mis ei ole formaalses mõttes elamispind või mille ehitamiseks ei ole antud ehitusluba või millele ei ole väljastatud kasutusluba on mõned riskid, millele võiks mõelda, enne kui kulutada raha sellise asja ostmiseks.

Esiteks tuleb mõelda reaalsetele riskidele. Kui ehitatud on ebaseaduslikult võib kohalik omavalitsus või huvitatud isik nõuda ebaseadusliku ehitise lammutamist, muutmist või seadustamist. Vähemalt kaaluda tuleb, kui suur on risk, et tehakse ettekirjutus sellise hoone lammutamiseks. Kui hoone on ohtlik, siis on see risk olemas, kui see ohtlik ei ole, siis on selle seadustamine teoorias võimalik aga võib kuluda aastaid ja palju raha ja energiat asjaajamisele. Tuleb arvestada, et naabrid või puudutatud asutused ei tee seda asjaajamist kergeks ja nõuavad igasuguseid asju, enne, kui nõustuvad sellise hoone seadustamisega.
Kui antud pind on ehitatud ebaseaduslikult ja sellel ei ole kasutusluba siis peaks mõtlema sellele, kas selle konstruktsioon on ehitatud turvaliselt, kas selle seinad kannatavad niiskust ja vihma, kas katus peab ning kas hoone ja selle osad püsivad koos ja on kasutuskõlblikud ka siis, kui on tugev vihm, puhub kõva tuul või katusele sadanud lumi lisab sellele juurde lisaraskust. Tuleks selgeks saada, kas hoone on ehituslikult nõuetekohane, kas selle ventilatsioon, elektrisüsteem ja torustikud on ehitatud korralikult ja toimivad ka pikemalt. Huvi võiks tunda selle vastu, kuidas on hoones ühendatud vesi, kanalisatsioon ja elekter, millised on vastavad liitumislepingud, kuidas nende eest on tasutud. Kui antud maja või korter on ehitatud projektideta ja lubadeta ja sellel ei ole ka kasutusluba, siis põhimõtteliselt on vaja asjatundja arvamust kõigi materjalide, ehituskvaliteedi ja muu sarnase kohta. Vaatamata sellele, kas load on või mitte, oleks vaja ehitaja andmeid, temaga sõlmitud lepingut ja seadmete dokumente, et juhul, kui ilmneb puudusi, oleks teada kuidas ja kellega neid saab lahendada.

Teine osa küsimustest puudutavad praktilisi asju. Näiteks on selline korter või majaosa sageli kõlbmatu laenutagatiseks või siis hindab pank selle väärtuse väga madalaks. See on probleem ka siis, kui omanik püüab seda müüa. Kuna selle ostmiseks on raskem laenu saada, siis on huvilisi vähem ja hind madalam. Kui paluda sellise kinnisvara hindamiseks hindamisakti, võib seal leiduda palju probleemidele viitamist.
Kuna ei ole teada, kuidas see on ehitatud, siis võib olla igasuguseid üllatusi, kui hakatakse asja seadustama. Kui müüja on müügilepingus avaldanud, et ehitisel ei ole ehitusluba ega kasutusluba ja, et hoone ehituskvaliteet on väga halb ja ostja ostab selle siiski eelnevat teades, on hiljem müüjale keeruline mistahes nõudeid esitada. Kui selline asi on ostetud näiteks kahepeale ja tekib olukord, kus teed viivad lahku või muu põhjus, miks tahetakse see kiiresti müüa, siis sellise asja kiirmüügihind on väga madal.

Kolmas olukord on see, kui ostetakse alles ehitamisel olevat korterit. Broneerimislepingut sõlmides tuleb tähele panna, et broneerimistasu ei saa olla ülemäära kõrge, see on vaid tasu selle eest, et korterit teisele isikule müüa ei pakuta, selle maht peaks kindlasti jääma alla 10% koguhinnast. Broneerimislepingut sõlmides võiks endale hankida kinnistusraamatu väljavõtte, vaadata, mis seal antud kinnistu kohta kirjas, mis hüpoteegid on kinnistul, lisaks saab avalikest registritest järgi uurida, kas ehitusluba on antud. Ka on võimalik registritest teada saada, kas antud alale on kehtestatud planeering. See info on mõistlik hankida enne riskide maandamise esimesi samme. Lepingus tuleb väga selgelt kokku leppida, mis tähtajaks peab asi valmis olema ja mille eest arendajale/müüjale ja kui palju tuleb maksta. Lepingusse ei tühi jätta avatud otsi, kus teine pool võib nõuda tasumist millegi eest, mille sisu, aeg ja omadused ei ole täpselt teada.

Ostja peab tähele panema, et kuigi müüja võib olla hästi lõhnastatud ja soliidne, ei peaks raha maksma tagatiseta rohkem kui on ostja reaalne võime ja vajadus riski kanda. On tavapärane, et ca 200 tuhat maksva ehitatava korteri broneerimistasu on tuhat eurot, siiski sõlmitakse võlaõiguslik müügileping summas ümardatult 30 tuhat eurot, ja ostjal ei ole mingeid tagatisi, kui müüja enda kohustusi ei täida või pankrotistub. Sellest suuremate riskide puhul peaks tõsiselt kaaluma, kas neid ikka on mõistlik võtta. On mõistlik, et asjaõiguslepingu sõlmimisel, mis tähendab juba seda, et korteriomand on moodustatud ja kinnistusraamatus olemas ja omand korterile antakse üle. Korter peaks selleks ajaks olema ca 90% valmis. Ostjale parim lahendus on asjaõigusleping sõlmida ja kogu raha ära maksta alles siis, kui töö on täiesti valmis ja kasutusluba on olemas.

Loe lisaks veel: Kas sinu kodu ähvardab see oht?